Индикаторы ранней диагностики ценовых «пузырей» на рынках недвижимости.

Как показал опыт предыдущих лет, кризисы на рынке недвижимости приводят к кризисам финансовой системы. Огромную роль в предотвращении таких кризисов играет ранняя диагностика образования ценовых «пузырей».

Колебания цен на недвижимость отражаются на финансовом состоянии фирм и домохозяйств и формируют у них мотивацию к сбережению и инвестициям. Определяющую роль в данном процессе играет механизм финансового акселератора. Для снижения рисков кредитор обычно требует, чтобы заемщик предоставил соответствующий залог, в качестве которого чаще всего выступает недвижимость. Чем выше цена на актив в залоге, тем привлекательнее условия кредитования. Соответственно, у фирм появляется возможность увеличить масштабы своих инвестиционных программ, а у домохозяйств - повысить уровень потребления.

В условиях продолжающегося длительного роста цен на недвижимость у фирм и домохозяйств формируется завышенная самооценка своего достатка. Кроме того, для банков данный рост означает уменьшение рисков кредитования, что приводит к снижению стоимости кредитов. Это вызывает дополнительное увеличение объемов инвестирования и уровня потребления. Экономисты сходятся во мнении, что чем продолжительнее периоды роста цен на недвижимость, тем больше возникает угроз для финансового положения фирм и домохозяйств. Если при отсутствии других источников увеличения богатства (доходы, дивиденды, заработная плата и т.п.) стоимость заложенной недвижимости резко уменьшится, то существует большая вероятность того, что заемщики не смогут в полном объеме обслуживать свои обязательства по кредитам.

Ключевыми факторами, определяющими критичность роста объема сделок с недвижимостью и риск образования на рынке ценового «пузыря», являются резкое изменение стоимости объектов недвижимости и параллельно растущая доступность заемных средств, обусловленная снижением банковской оценки кредитных рисков.

Как правило, всегда существует информационная асимметрия в отношении залога и/или проекта, под который привлекается финансирование. Заемщику невыгодно представлять банку полную информацию о рисках, связанных с финансируемой транзакцией, либо о факторах, которые могут негативно влиять на стоимость залога, поскольку это может повлечь увеличение стоимости кредита или отказ от его предоставления. Для уменьшения указанной асимметрии банки привлекают квалифицированных экспертов. В соответствии со сложившейся практикой для заемщиков обязательны оценка рыночной стоимости залога независимым экспертом, представление бизнес-плана проекта, подтвержденного и/или подготовленного известными независимыми консалтинговыми компаниями. Сумма кредита, как правило, равняется части рыночной стоимости залога. При этом чем выше оценка рисков, тем меньше будет объем предоставляемого кредитования.

На стоимость заемного финансирования могут влиять и другие факторы, не контролируемое банками, например введение новых мер государственного регулирования. В их числе могут быть: снижение степени контроля и регулирования на рынках капитала; предоставление государственных гарантий по кредитам; создание государственных финансовых корпораций с дешевым капиталом и т.д. Уменьшение ставок по кредитам под воздействием таких мер может происходить благодаря снижению рисков кредитования, например при предоставлении государством гарантий по займу, либо, напротив, из-за конкурентного давления на банки со стороны более дешевого государственного капитала. Косвенным образом влияют на доступность кредитных ресурсов налоговые кредиты и льготы. Не уменьшая стоимость заемного капитала, они снижают общие затраты инвестора, позволяют ему направить необходимые ресурсы на обслуживание долга и при этом достичь приемлемого уровня доходности.