Ипотека и ее роль в процветании России.

В последние годы розничный бизнес стал приоритетным направлением банковской деятельности. Сегодня не только в столицах, но и в далекой глубинке банки повернулись лицом к потребителям — физическим лицам, понимая, что именно они их будущие основные клиенты. Учитывая краткосрочность пассивов, банки развивают краткосрочное потребительское кредитование.

Не стал исключением и АКБ «Форштадт» в г. Оренбурге, который одним из первых в регионе начал оказывать такие услуги. Был разработан широкий спектр потребительских ссуд, включая и автокредитование. Однако в последние годы, по мере развития экономики региона, когда люди почувствовали некоторую уверенность в завтрашнем дне и получили стабильные заработки, они все чаще задают вопросы о возможности получения ссуды на приобретение жилья.

Этот насущный и болезненный для населения вопрос усугубляется в экономически более развитых регионах и городах в связи с притоком туда граждан, ищущих рабочих мест и более высоких заработков. Десятки тысяч студентов (более 40 тыс. человек учатся только в Оренбургском государственном университете) после окончания вузов остаются в областном центре, поскольку здесь легче найти работу, и ощущают острую нехватку жилья.

Просчитывая возможность кредитования граждан на приобретение квартиры или строительство дома, банк «Форштадт» столкнулся с неизбежной проблемой отсутствия долгосрочных ресурсов. Благодаря значительному увеличению акционерами уставного капитала (за 2 года на 600 млн руб.) у нас появилась возможность удлинить сроки кредитования. Конечно, это не было решением вопроса. Воспользоваться таким кредитом могли только люди с высоким уровнем дохода, способные в течение 3-5 лет погасить взятую ссуду.

Серьезные перспективы появились у банков, когда Агентство гю питейному жилищному кредитованию, получившее второе дыхание благодаря приходу новой команды под руководством А. Н. Семеняки, напрямую включило в схему рефинансирования ипотечных кредитов региональные банки, позволив без посредников продавать закладные. С развитием программ АИЖК банки получили возможность решить вопросы обеспечения ликвидности и доступа к ресурсам.

Однако, несмотря на приемлемые условия кредитования, широкий спрос на кредиты был очень ограничен из-за высокого первоначального взноса и резкого возрастания стоимости жилья. В течение неполного года стоимость 1 кв. метра жилья в Оренбурге, например, выросла почти в 2 раза и сегодня составляет около 23 - 26 тыс. руб., включая и вторичное жилье.

В очередной раз мы столкнулись с тем, что социально значимый вопрос решается однобоко. Доступность ипотеки тут же спровоцировала рост цен на жилье и выявила недостаток предложения не только на вторичном, но и на первичном его рынке. Есть и ряд других проблем, которые значительно сдерживают развитие ипотеки не только в нашем регионе. Так, при оценке правовых документов строительных компаний, реализующих жилье, мы столкнулись с фактами серьезных нарушений в оформлении не только земельных участков, но и права на застройку. Из-за невнятности законодательства и нежелания государственных органов формализовать этот процесс все сделки по приобретению предмета ипотеки могут быть оспорены в дальнейшем, при этом все риски ложатся на приобретателя жилья. В силу этого процессы выдачи кредитов неоправданно затягиваются и банк несет дополнительные издержки.

Чтобы мечта иметь свое собственное жилье стала реальностью для людей с различными доходами, мы постарались решить проблему первого взноса. Была предусмотрена возможность предоставления ссуды до 100% от стоимости жилья, а также предварительного накопления суммы первоначального взноса. Надо отметить, что и АИЖК серьезно пересмотрело свои стандарты и значительно расширило условия кредитования, сделав его более доступным.

Казалось бы, при таких условиях банк должен быть завален заявками на ипотечные кредиты, но, как показал анализ, число лиц, обратившихся за кредитом и имевших на руках пакет собранных документов, невелико. Не буду приводить статистику, чтобы не разочаровывать тех банкиров, кто только планируют работу с ипотекой. Дело здесь не в плохом качестве консультаций или в нежелании сотрудников работать с клиентом, а в низкой платежеспособности наших граждан. Именно в этом кроется причина низких темпов развития ипотеки в регионах.

З. Музыка