Бум на немецком рынке недвижимости в 2017 году продолжится. Однако, по мнению экспертов, в четырех городах ФРГ, включая столицу, рост цен на покупку и аренду квартир может смениться падением. Такой прогноз, как сообщает "Немецкая волна", содержится в традиционном весеннем докладе правительству ФРГ, представленном Центральной комиссией по недвижимости (Zentraler Immobilien Ausschuss, ZIA), которая объединяет крупные компании и отраслевые союзы.

Бурный рост цен на жилье наблюдается в Германии с 2010 года, и с тех пор уже не раз звучали предупреждения об угрозе обвального падения перегретого рынка. Особенность доклада ZIA, вызвавшего оживленную дискуссию не только среди профессионалов, состоит в том, что он не прогнозирует каких-либо "опасных последствий" для домовладельцев и инвесторов в целом в Германии, но зато недвусмысленно предупреждает об окончании бума конкретно в столице страны.

"На наш взгляд, в Берлине можно с уверенностью исходить из смены тренда на рост цен, в Мюнхене она вероятна, в Гамбурге и Франкфурте (на Майне) возможна", - отмечает один из авторов доклада профессор Харальд Зимонс. В ближайшие 4-5 лет квартиры могут подешеветь в этих городах в пределах 30%. Такой вывод эксперт обосновывает тремя ключевыми факторами.

Во-первых, вот уже пять лет жилая недвижимость в Берлине и некоторых других крупных немецких городах дорожает существенно быстрее, чем арендная плата. Возникший разрыв не может бесконечно увеличиваться, поскольку он лишает инвесторов, приобретающих квартиры с целью сдачи их в аренду, приемлемой нормы прибыли. Ценам на съемное жилье достаточно просто застыть на нынешнем уровне, и квартиры начнут дешеветь, утверждает Харальд Зимонс.

Однако в Берлине ставки арендной платы будут не просто стагнировать, а снижаться, подчеркивает профессор и указывает на второй ключевой, с его точки зрения, фактор: изменение миграционных потоков внутри Германии. Приток новых жителей в Берлин, Мюнхен и Гамбург замедлился, внутренние мигранты, прежде всего молодежь, и прибывающие в страну иностранцы все больше переключаются на города с более доступными ценами аренды. В докладе упоминаются, в частности, Эрланген и Регенсбург на западе, а также Лейпциг и Росток на востоке страны.

А тут еще и третий фактор: стремительно нарастающее жилищное строительство, особенно в Берлине.

Обнародованные в конце февраля данные Федерального статистического ведомства (Destatis) подтверждают: объемы заказов, полученных немецкой строительной промышленностью в 2016 году, выросли на 14,6 процента и достигли 67,8 миллиардов евро. Это рекордный показатель за два десятилетия - со времени строительного бума, начавшегося после объединения Германии.

Примерно к тем же выводам, что и доклад ZIA, приходит исследование, проведенное специалистами Commerzbank во Франкфурте-на-Майне. Они установили, что с 2010 по 2016 годы квартиры в Берлине подорожали на 94 процента, а ставки арендной платы выросли "только" на 40 процентов. Еще более серьезный разрыв зафиксирован в городе с самой дорогой в Германии недвижимостью - Мюнхене. Здесь цены взлетели на 114%, а аренда увеличилась на 32%.

В целом же, по подсчетам специалистов Commerzbank, реальные цены на немецкую жилую недвижимость примерно на 10% превышают математически смоделированную "оправданную цену". Она учитывает такие основополагающие ценообразующие факторы, как стоимость строительства, доходы населения, величина кредитных ставок и демографические тенденции.

Тем не менее 10% - это не слишком большое отклонение от нормы. Поэтому авторы исследования Commerzbank предсказывают на ближайшие годы дальнейший рост цен на недвижимость в среднем по Германии. "Положить конец этому буму способен разве что ощутимый рост кредитных ставок, но он не предвидится", - считает эксперт банка Марко Вагнер.

И в обозримом будущем этот бум продолжится, особенно в больших, средних и университетских городах, утверждают два авторитетных немецких исследования. В то же время они предупреждают, что в Берлине, Мюнхене, а также еще двух-трех наиболее крупных городах Германии с сильно разогретым рынком недвижимости, заметно возросла вероятность снижения цен.

Впрочем, отмечает "Немецкая волна", далеко не все немецкие специалисты с этим согласны. Так, ученые Института немецкой экономики (IW) в Кельне, наоборот, утверждают, что, несмотря на размах строительства в семи крупнейших городах Германии, в том числе и в Берлине, нехватка жилья там будет только расти - а вместе с ней как цены, так и арендная плата.